住まいのコラム　住宅購入「住宅ローン・メンテナンス」編

2025/05/12

住宅ローン・メンテナンスについて

住宅ローン金利とついて前回お話をしましたが、今回は繰上げ返済について詳しくでご説明します。
ローンは組んだら終わりじゃありません。メンテナンスで負担を軽減しましょう。

１. 繰上げ返済や借り換えで賢く返済していこう！

住宅ローンの返済を無理なく続けるには、繰上げ返済や借り換え、条件変更などを活用してメンテナンスすることが大切です。ローン残高を効果的に減らしたり、返済期間や返済額を調整して家計の負担を軽減することもできます。

繰上げ返済は早期に行うほどオトク！

繰上げ返済とは、毎月の返済とは別に借入額の一部または全額を返済すること。繰上げ返済した分は、すべて元金の返済に充てられるため、その期間分の支払利息がなくなり、総返済額を効果的に減らすことができます。つまり残債額が大きく、利息の負担が重い、返済期間の早い段階に行うほど効果が大きい。ちなみに、所定の要件を満たした場合、ローンの返済開始から13年間、年末の住宅ローン残高の0.7％が所得税から控除される住宅ローン控除（減税）を受けられるが、その期間中に繰上げ返済を行う際は、控除額の減少分と比較するなど、事前にシミュレーションしてみましょう。

２. 返済期間を短くするか、毎月返済額を減らすか

繰上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」がある。前者は、繰上げ返済した金額に相当する元金の返済期間分、返済期間が短縮される。後者は、繰上げ返済額相当分を差し引いた元金残高で、返済額が再計算される。返済期間は変わらないが、毎月返済額が少なくなる。
メリットは住宅ローン返済が早く終わり「返済額軽減型」よりも総返済額が少なくなります。デメリットは毎月返済額は変わらないため効果を実感しにくい。将来的に返済が難しくなっても、一度短縮された期間を元に戻すことはできません。

３. 借り換えを考える時期（負担額の軽減と金利上昇リスクを抑える）

住宅ローンの借り換えとは、例えば金利下落局面などで、高い金利で組んだ現状のローンを、他の金融機関の金利が低いローンで借り入れし直すことです。新たにローンを組んで借りたお金で、それまでのローンを完済することになる。金利が低くなることで、利息負担も、総返済額も減らすことができ、負担を軽減する効果が期待できる。また、変動金利型でローンを組んでいる人が、この先金利が上昇するリスクに備えて、全期間固定金利型に借り換えるというケースもあります。ただし、借り換えには30万～80万円程度の手数料がかかるほか、手続に手間がかかる側面もあります。

「住宅ローン選び方」ついてはたくさんのお客様からご相談に乗らせていただくことあります。今回お伝えしたいことが何かのお役に立てればと思います。