「住宅ローンのメンテナンス」について

前回の住宅ローン金利とメンテナンスに続き、今回も住宅ローンのメンテナンスについて詳しく説明いたします。
ローン は組んだら終わりじゃありません。メンテナンスで負担を軽減しましょう。

1.借り換えを考える時期

（負担額の軽減と金利上昇リスクを抑える）

住宅ローンの借り換えとは

例えば金利下落局面などで、高い金利で組んだ現状のローンを、 他の金融機関の金利が低いローンで借り入れし直すことです。新たにローンを組んで借りたお金で、それまでのローンを完済することになる。金利が低くなることで、利息負担も、総返済額も減らすことができ、負担を軽減する効果が期待できる。また、変動金利型でローンを組んでいる人が、この先金利が上昇するリスクに備えて、全期間固定金利型に借り換えるというケースもあります。ただし、借り換えには30万～80万円程度の手数料がかかるほか、手続に手間がかかる側面もあります。そして条件変更はどう使うかが重要となります。

条件変更とは

現在住宅ローンを組んでいる金融機関で返済の条件を変更することです。借り換えに比べて手続が簡単で、費用も数千円～数万円で済むという利点があります。例えば、返済が苦しくなった場合に、返済期間を延長したり、一定期間返済額を減らしたり、ボーナス返 済を取りやめたりします。
逆に、資金に余裕がある場合、毎月返済額を増やすこともできます。このほかにも、金利を下げる交渉をすることも条件変更にあたります。しかし、条件変更では借り換えほどには金利が下がらないケースが多いようにみられます。

期間短縮型

▶︎メリット
・住宅ローン返済が早く終わる
・「返済額軽減型」よりも総返済額が少なくなる

▶︎デメリット
・ 毎月返済額は変わらないため効果を実感しにくい
・ 将来的に返済が難しくなっても、一度短縮された期間を元に戻すことはできない

返済額軽減型

▶︎メリット
・毎月返済額が減り、家計にゆとりができる
・市中金利上昇時の毎月返済額の増加を抑える効果がある（全期間固定金利型ではこの効果はない）

▶︎デメリット
・「期間短縮型」よりも総返済額が多くなる
・ 毎月返済額軽減の費用対効果は「借り換え」に及ばないことも

２.返済期間を短くするか、毎月返済額を減らすか

繰上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」がある。

前者は、繰上げ返済した金額に相当する元金の返済期間分、返済期間が短縮される。後者は、繰上げ返済額相当分を差し引いた元金残高で、返済額が再計算される。返済期間は変わらないが、毎月返済額が少なくなる。

▶︎メリット
住宅ローン返済が早く終わり「返済額軽減型」よりも総返済額が少なくなります。

▶︎デメリット
毎月返済額は変わらないため効果を実感しにくい。
将来的に返済が難しくなっても、一度短縮された期間を元に戻すことはできません。「住宅ローン選び方」ついてはたくさんのお客様からご相談に乗らせていただくことあります。

今回お伝えしたいことが何かのお役に立てればと思います。

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Profile

株式会社　ソニー生命

大石　裕也

ご自身の夢・ご家族の夢を現実にするためには何から始めたらいいか。 5年後、10年後の暮らしをイメージしてあなたのライフプランニングを 一緒に考えていくお手伝いをしています。